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賃貸住宅で上手に暮らすために

賃貸住宅で快適に暮らすには,その入居から退去までトラブル無く過ごしたいもの。
しかし,入居前の賃貸借契約をはじめとする各種手続きはもとより,入居中や,退去時の敷金礼金問題など,様々なトラブルが起こりやすいのも現実です。
 これらの問題ができるだけ起こらないよう,また,たとえ問題が起こっても納得できる結果で解決できるよう,必要な情報をきちんと理解して賢い借家人になりましょう。
 ここでは,全ての基本となる「賃貸契約」の締結,および最もトラブル発生の多い退去時の「原状回復」に関する留意点をご紹介します。


重要事項説明および契約書について

入居時に最も大切なのは,契約内容を精査することです。
宅地建物取引業者の仲介(または代理)によって契約する場合は,「重要事項説明書(建物や契約に関する重要な内容について記載した書面)」に関して説明を受けます。この説明は宅地建物取引主任者から行われ,この際,必ず資格証が提示されます。
 この説明内容は契約を結ぶ際に大変重要なもの。きちんと説明してくれる業者を選びましょう。またこのときに,不安な事や気になる点なども納得のいくまで質問してください。
 重要事項説明書をはじめとする条件を納得した場合は,賃貸借契約を結ぶことになります。
 賃貸借契約書に署名押印する前には,契約書の内容をじっくりチェックしてください。このとき,分からない点や不明な点は家主や仲介業者にきちんと確認して,入居後にトラブルが起こらないようにしましょう。
 契約書の内容で主に注意したい点は次のとおり。

  1. 物件の状況,契約期間,賃料等が明らかに示されていますか?
  2. 賃料の改定事由を具体的に明らかにし,賃料の改定は当事者間の協議によることになっていますか?
  3. 共益費,敷金の性質を明らかにし,敷金については退去時の取扱いが明らかになっていますか?
  4. 借主が禁止・制限される行為の範囲が具体的に明らかになっていますか?

  5. 貸主には賃貸住宅の使用のために必要な修繕をなす義務があることを明らかにする一方,借主の修繕義務は借主の故意・過失の場合にのみ生じること,明け渡し時の原状回復義務は通常の使用に伴う損耗については生じないことを規定してありますか?
  6. 貸主からの契約解除事由を具体的に明らかにし,解除手続きを定めてありますか?
  7. 貸主は,原則として,借主の承諾を得なければ賃借物件に立ち入れないことを明確に規定してありますか?
<参照:国交省・賃貸住宅標準契約書>


退居時の原状回復について

退去時に家主から要請される「原状回復」は最もトラブルになりやすい問題ですが,退去時だけの問題として捉えず,入居時にも次のような点に留意することで,かなりのトラブルが防げるはずです。

  • 入居時点での家屋損耗の有無など物件の状況をよく確認しておく。
  • 契約書を取り交わす時には,原状回復などの条件を当事者双方がよく確認し納得した上で行う。

以下は,国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方です。

[1] 原状回復とは?
 原状回復とは「賃借人の居住,使用により発生した建物価値の減少のうち,賃借人の故意・過失,善管注意義務違反,その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されます。分かりやすく言い換えると,「普通に生活していくうえで自然に損耗する部分以外は,賃借人が借りたときの状態に戻しておく。」ということで,いわゆる「経年変化」や「通常の使用による損耗」等の修繕費用は,賃料に含まれるものとしました。
 つまり,原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」のです。

[2] 「通常の使用による損耗」とは?
 それでは「通常の使用による損耗」であるかないかは,どのように定義されるのでしょうか。ここでは建物の損耗・毀損を次表のように区分し,このうち「B」及び「A(+B)」については賃借人に原状回復義務があるとしました。


A 賃借人が通常の住み方,使い方をしていても,発生すると考えられるもの
B 賃借人の住み方,使い方によって発生したり,しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)
A(+B) 基本的にはAだが,その後の手入れ等賃借人の管理が悪かったために損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
A(+G) 基本的にはAだが,建物価値を増大させる要素(設備のレベルアップ,リフォーム等)が含まれているもの

[3] 経年変化への考慮
 たとえ賃借人に負担義務のある損耗でも経年変化や通常損耗は含まれており,賃借人はその分を賃料として支払ってきているはずです。
 このため,賃借人の負担については,築年数やその設備が古ければ古いほど,その分,賃借人の負担を少なくするのが適当だとしています。

[4] 賃貸人と賃借人の負担区分
 ここでは,部屋の修理について,賃貸人と賃借人それぞれが負担すべき事例をみてみましょう。

  賃貸人の負担例 賃借人の負担例
畳表換え(日焼けによる退色) 引っ越し作業でのひっかき傷
フローリングワックスがけ フローリングの色落ち(不注意で雨が吹き込んだこと等によるもの)
家具の設置による床,カーペットのへこみ,設置跡 カーペットに液体をこぼした後の,手入れ不足などによるシミ・カビ
壁・天井のクロス 日焼けによる退色 結露を放置したために拡大したカビやシミ
壁に貼ったポスターや絵の跡
タバコのヤニ(ただし,通常のクリーニングで除去できる程度) 台所の油汚れ(使用後の手入れが悪い為に付着したもの)
テレビや冷蔵庫などの設置跡の黒ずみ(いわゆる電気焼け) クーラーからの水漏れを放置したための壁の腐食
画鋲やピン穴(ただし,下地ボード取替えが不要な程度) くぎ穴,ねじ穴(ただし,下地ボード取替えが必要な程度)
建具(ふすま,柱等) 網戸の張替え(破損していないが,入居者確保のために綺麗にするもの) ペットによる柱等のキズ(ペット禁止の場合はもちろん,飼育可でもしつけの問題)
設備,その他 浴槽,風呂釜の取替え(破損なしの場合) 日常の不適切な手入れ,もしくは誤った用法により生じた設備の毀損
ハウスクリーニング  
鍵の交換

[5] 特約について
 契約締結時に,自然損耗による毀損等の修繕費まで入居者に負担させるために特約を設けている場合があります。
 基本的には契約内容を守らなくてはなりませんが,国交省のガイドラインでは,特約が有効に成立するための要件として次の3つを挙げています。
  1. 特約の必要性があり,かつ暴利的でない等の客観的,合理的理由が存在すること。(家賃を安く設定する代わりに修繕を負担させる等)
  2. 賃借人が,特約によって通常の原状回復義務を越えた修繕などの義務を負うことについて認識していること。
  3. 賃借人が,特約による義務負担の意思表示をしていること。
 これらの要件を契約時にクリアできていない場合には,最終的に特約の効力が否定されることもあります。

 いかがでしょうか,参考にしていただけましたか?
 これからお部屋を借りる契約をしようとお考えの方も,またすでに賃貸住宅で暮らしておられる方も,もう一度ご自分の賃貸借契約書に眼を通し,その内容をしっかり把握しておかれることをお勧めします。
 そうでないと,退居するときになって「あれ?何だか損してしまうかも…」などということにもなりかねません。

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